“強勢美元”究竟給投資美國樓市帶來什么？

近半年美元指數大漲，約從80漲到93。對于美元的快速升值，中國投資者的第一反應大多為“兌換美元需要更多的人民幣”、“還貸費用可能也相應上漲”。其實，“強勢美元”存在一個“比較對象“的問題。美元強勢是指美元指數走強，這是美元漲跌的常用解釋，也就是說，美元指數大漲，主要針對歐元等其他發達國家貨幣，與發展中國家貨幣來比較會出現偏離。

從美元兌人民幣匯率來看，盡管從去年11月以來，美元兌人民匯率持續走高，但浮動不大，一直保持在1：6.2左右。所以美元升值并不會對國人投資美國樓市產生明顯的影響。

同時，“房天下·海外置業“專家必須提醒投資者，比起“強勢美元”掀起的波瀾，美元走勢背后的貨幣政策其實更需要“警惕”。自2014年10月美國退出QE，從目前來看，美政府依然采取向樓市傾斜的信貸政策，貸款利率較低且浮動較小，QE的退出在短時間內不會對美國樓市產生震動。

另外，值得注意的是，一旦未來美國加息政策推出，發展中國家的經濟周期將隨之改變，此時將面臨貨幣加速貶值，資金流動性收縮的金融系統風險。所以，在美國2015年釋放加息信號的前后時間內，投資者應該積極做好投資策略。

 “14-18“美國樓市大周期 上升？下行？

從美國聯邦住房企業監督辦公室提供的美國近三十年來的住房價格指數來看，美國樓市的大周期一般在14-18年左右。2008年次貸危機爆發，美國樓市進入蕭條期并于2012年抵達谷底。一年以后，美國樓市開始全面復蘇并實現了近三年房價的持續上漲和房建規模的擴張。美國房屋平均價格指數也從2012谷底的15.5萬美元迅速上升到2015年1月的17.8萬美元。

2015年正值美國樓市1818年以后第10個房產周期的上升區間。從2014年美國房價走勢來看，房產銷售價格在第一二季度一直保持平穩上漲狀態，盡管第三季度經歷了小幅下跌，但在第四季度又恢復平穩上升。2015年開年，美國樓市依然保持著良好勢頭：1月份房價同比上漲5.4%。美國當地房地產網站Zillow預計，2016年1月美國平均房價將同比上升1.9%并極有可能重新闖入20萬美元“關卡”。

咬準時機 對沖國內經濟放緩

“房天下·海外置業“專家分析認為美國樓市價格繼續走高的主要因素是其經濟的強勁復蘇和全國（2014.12—2015.01）平均工資的小幅上漲導致。此外，我們之前已提到，投資者所關注的美國信貸市場并不會隨著美國寬松政策的結束而進入通縮狀態；反之，美聯儲一直將美國房貸利率控制在一個比較低的水平（2015年1月最新數據：3.6%左右），美國信貸市場的資金流動性依然較高，固定資產貸款環境依然寬松。

而對于中國投資者，未來人民幣兌美元匯率走勢將很大程度上取決于美國政府是否加息。就目前匯率走勢來看，近半年來的人民幣兌美元匯率出現下跌并維持在6.2左右，跌幅并不明顯，對于現在的美國固定房產投資影響微乎其微。

2015春季，投資者如果能盡快將部分資產配置于美國資產，則能夠及時分享美國經濟高速增長帶來的紅利，同時對沖掉國內經濟增速放緩帶來的人民幣資產價格波動和未來人民幣在強勢美元和加息影響下的貶值趨勢，在當前時間點，美國固定資產投資對于中國投資者來說是非常有意義的。