近期日本最大證券公司野村控股的房產分析師提出，隨著東京人口密度不斷擴大，更多海外投資者的“進駐”……將持續抬高東京土地價格，而房地產價格則有望在2015年實現10%的增長。

同時，安倍政府的貨幣寬松政策使利率一降再降，不僅讓超過50%的日本人看好本國房產市場，更讓海外投資者加強重視了“有利可圖”的日本樓市。

“早羊”  80萬億貨幣刺激政策

本月18日，日本央行召開貨幣政策會議，決定維持現行的大規模貨幣寬松政策并于21日宣布維持每年擴大80萬億的貨幣刺激政策，以促進信貸市場的發展。日本政府表明決心將進一步推動國內經濟復蘇和維持國際競爭力。

實際從2013年日本實施寬松貨幣政策開始，日元匯率就一跌再跌，受此影響的出口業和制造業元氣大增，疲軟的日本經濟也終于在2014年看到了曙光。活躍的經濟發展也蔓延到房地產業。2014年，東京、名古屋和大阪三大都市圈的商業用地和住宅用地均開始回升，東京市區的辦公樓空置率已降到了5%，住宅價格也開始反彈。

房天下海外置業專家分析，就業率的反彈為東京樓市提升了活躍度，同時2014年東京的公寓新建數量大幅下跌也促使其房產價值在不斷增長。

“午羊”奧運會帶動市建  投資回報預計可達8%

2020年東京奧運會的臨近，日本政府將出臺一系列扶持政策完善東京市區規劃，美化城市環境。據日本政策投資銀行發布的《東京奧林匹克舉辦前后城市大規模籌備與開發計劃》報告稱，政府將在奧運會舉辦前夕，將對東京的交通進行規劃調整，包括機場、鐵路干線及重要國道優化。

同時，對東京重要商業區（港灣地區、日本橋地區、銀座地區以及品川、六本木、澀谷、新宿地區）進行改造。這也間接影響了東京樓市，加大了東京房價在未來進一步上漲的力度，預計投資回報率將提高到8%。

“晚羊”就業率為租賃市場護航

作為日本唯一人口超過1000萬的城市，東京已經打破了單一的土地利用布局形成了多核心化發展的多中心城市復合體（即在東京都市圈內建設多個集商業、辦公、住宅等機能于一體的綜合性區域）。

房天下海外房產置業專家分析，不斷擴大的東京都市圈吸引了越來越多的勞動人口聚集，使得東京人口密度不斷增大，甚至呈現飽和狀態。根據日本總務局2014年人口統計顯示，在出生率逐漸降低的情況下，東京地區2014年人口比2013年增長10萬人左右。因此，不斷增長的東京人口刺激了東京房屋租賃市場的發展。

相關數據顯示，2014年東京一等公寓的平均成交租金從第三季度開始就呈穩步上漲狀態，12月平均成交租金為每月每坪3.89萬日元，同比增長0.3%。平穩增長的房屋租金價格讓越來越多的人看到了東京地區的房產投資市場潛力。

看時機，投資還需算好年薪帳！

近期超低的日本匯率、貨幣刺激政策、奧運會市建規劃及就業率的不斷加大都將促使2015年東京房價節節攀升，也讓中國投資者看好東京房產市場。根據房天下日本網2014年統計數據顯示，在赴日房產投資人群中，臺灣客戶占據半壁江山，大陸投資者占據所有華人投資人群的1/3。值得注意，大陸（尤其江浙區域）赴日投資比例正處直線上升趨勢，勢頭比臺灣更加猛烈。

從日本各地區房價來說，東京地區平均住房價格比日本其它城市略高，投資回報率為6%~8%。其中，東京核心地區獨棟公寓價格約為100萬人民幣（二手房23坪）；別墅為500~700萬人民幣（占地面積200坪）。大阪地區房屋投資回報率為6~10%;獨棟公寓價格約為50~70萬人民幣，別墅約為300萬人民幣。

沖繩地區和北海道地區因其發達的旅游業而日益受到投資者的追捧，投資回報率可達到6%~8%。北海道地區獨棟公寓價格約為50萬人民幣，別墅為400萬人民幣左右；沖繩地區獨棟公寓價格為30萬人民幣左右，別墅約為100萬人民幣。

房天下海外房產置業專家建議：在日本房產首付10%的基礎上，由于一線城市房價較為昂貴，年薪30萬左右的投資者可選擇旅游熱門地區進行房產投資規劃；而年薪30萬以上的投資者可以選擇在東京、大阪等一線城市，特別是核心地區作為自己的投資主要目的地。